U Hrvatskoj radimo s investitorima i developerima na cjelovitom ciklusu nekretninskih i razvojnih projekata \u2013 od pronala\u017eenja lokacije, provjere izvodljivosti i kupnje, do isho\u0111enja dozvola, ugovaranja partnera i kasnije prodaje ili dugoro\u010dnog dr\u017eanja imovine. Fokus je na tome da se svaka odluka donosi uz jasno razumijevanje hrvatskih zakona, podzakonskih akata i lokalne prakse.<\/p>\n
Pregled va\u017ee\u0107ih prostornih planova (\u017eupanijski, gradski\/op\u0107inski, urbanisti\u010dki planovi ure\u0111enja) kako bi se utvrdilo \u0161to se na pojedinom zemlji\u0161tu stvarno mo\u017ee graditi (namjena, koeficijenti izgra\u0111enosti, visina, broj eta\u017ea, uvjeti oblikovanja).<\/p>\n<\/li>\n
Provjera uskla\u0111enosti s posebnim re\u017eimima: obalni pojas, kulturna dobra, za\u0161tita prirode, infrastrukturni koridori, pomorsko dobro, vodna podru\u010dja.<\/p>\n<\/li>\n
Usporedba investitorske ideje (hotel, resort, stambeni kompleks, mixed\u2011use, logistika) s onim \u0161to prostorni plan dopu\u0161ta, uz identifikaciju odstupanja koja tra\u017ee izmjene plana ili posebne dozvole.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n
Detaljna analiza vlasni\u010dke strukture: izvadci iz zemlji\u0161nih knjiga, katastar, suvlasni\u010dki odnosi, tereti (zalo\u017ena prava, slu\u017enosti, zabilje\u017ebe sporova, pravo prvokupa).<\/p>\n<\/li>\n
Uskla\u0111ivanje stvarnog stanja (ogra\u0111eno, kori\u0161teno, oku\u0107nica, prilazni put) s upisanim stanjem, te identifikacija koraka potrebnih za rje\u0161avanje nesklada (parcelacija, eta\u017eiranje, uskla\u0111enje katastar\u2013zk, dioba suvlasni\u0161tva, izvla\u0161tenja kod ve\u0107ih infrastrukturnih projekata).<\/p>\n<\/li>\n
Analiza postoje\u0107ih ugovora (kupoprodaja, najam, pravo gra\u0111enja, koncesije) i njihov utjecaj na razvoj i financiranje projekta.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n
Rad u okviru Zakona o prostornom ure\u0111enju i Zakona o gradnji (i pripadaju\u0107ih pravilnika), s naglaskom na:<\/p>\n
postupak isho\u0111enja lokacijske i gra\u0111evinske dozvole (ili jedinstvene dozvole, ovisno o vrsti zahvata),<\/p>\n<\/li>\n
uvjete za izradu idejnog, glavnog i izvedbenog projekta,<\/p>\n<\/li>\n
obvezne suglasnosti i posebne uvjete (vode, ceste, za\u0161tita kulturne i prirodne ba\u0161tine, za\u0161tita od po\u017eara, za\u0161tita okoli\u0161a),<\/p>\n<\/li>\n
postupke za ve\u0107e projekte (npr. studija utjecaja na okoli\u0161, ocjena prihvatljivosti za ekolo\u0161ku mre\u017eu).<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n
Savjetovanje kako strukturirati projektne faze tako da je regulatorni rizik (izmjene planova, susjedski prigovori, \u017ealbe) \u0161to bolje kontroliran.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n
Tuma\u010denje posebne regulative za hotele, turisti\u010dka naselja, apart\u2011hotele, kampove i druge smje\u0161tajne kapacitete (kategorizacija, minimalni tehni\u010dki uvjeti, uvjeti za ugostiteljsku djelatnost, parkirali\u0161ta, komunalni priklju\u010dci).<\/p>\n<\/li>\n
Razlikovanje izme\u0111u klasi\u010dnog stambenog, turisti\u010dkog i mje\u0161ovitog kori\u0161tenja (condo hotel, aparthotel, turisti\u010dka naselja) i posljedice na planiranje, prodaju i upravljanje.<\/p>\n<\/li>\n
Uskla\u0111ivanje projektne koncepcije s lokalnim odlukama o komunalnom doprinosu, komunalnoj naknadi, naknadama za vodne usluge i poreznim tretmanom.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n
Obja\u0161njenje mogu\u0107nosti i ograni\u010denja za strane ulaga\u010de (kupnja direktno na fizi\u010dku\/pravnu osobu, osnivanje hrvatskog dru\u0161tva, posebni re\u017eimi za poljoprivredno i \u0161umsko zemlji\u0161te, pomorsko dobro).<\/p>\n<\/li>\n
Struktura projekata kroz SPV dru\u0161tva (projektne kompanije), joint\u2011venture ugovore, ugovore o pravu gra\u0111enja, koncesije i dugoro\u010dne najmove.<\/p>\n<\/li>\n
Uskla\u0111ivanje projektne strukture s o\u010dekivanjima banaka, fondova i institucionalnih ulaga\u010da (kolaterali, step\u2011in prava, ugovori s operatorom hotela ili property managerom).<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n
Priprema ili koordinacija feasibility studija koje kombiniraju: prostorno\u2011plansku analizu, procjene tro\u0161kova, tr\u017ei\u0161ne ulazne parametre (cijene, ADR, occupancy, najamnine), investicijski bud\u017eet, cash\u2011flow projekcije, NPV i IRR.<\/p>\n<\/li>\n
Pravna i regulatorna due diligence analiza s fokusom na:<\/p>\n
vlasni\u0161tvo i terete,<\/p>\n<\/li>\n
prostorno\u2011planski status,<\/p>\n<\/li>\n
va\u017ee\u0107e dozvole i potrebne nove postupke,<\/p>\n<\/li>\n
ugovorne odnose koji mogu utjecati na projekt.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n<\/li>\n
Prilagodba dokumentacije zahtjevima kreditora ili fondova kako bi projekt bio \u201cbankable\u201d (jasan rizik, uredno vlasni\u0161tvo, uredne dozvole, realan bud\u017eet i plan izvo\u0111enja).<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n
Kontinuirano pra\u0107enje izmjena Zakona o gradnji, Zakona o prostornom ure\u0111enju, poreznih propisa, propisa o turizmu i posebnih pravilnika koji utje\u010du na razvoj i eksploataciju nekretnina.<\/p>\n<\/li>\n
Prevo\u0111enje tih promjena u konkretne savjete: \u0161to je sada lak\u0161e\/dra\u017ee\/nemogu\u0107e, koje prilike nastaju na obali i u priobalju, gdje treba mijenjati koncept projekta ili tajming.<\/p>\n<\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
U Hrvatskoj radimo s investitorima i developerima na cjelovitom ciklusu nekretninskih i razvojnih projekata \u2013 od pronala\u017eenja lokacije, provjere izvodljivosti i kupnje, do isho\u0111enja dozvola, ugovaranja partnera i kasnije prodaje ili dugoro\u010dnog dr\u017eanja imovine. Fokus je na tome da se svaka odluka donosi uz jasno razumijevanje hrvatskih zakona, podzakonskih akata i lokalne prakse. 1. Po\u010detna analiza lokacije i plana Pregled va\u017ee\u0107ih prostornih planova (\u017eupanijski, …<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":20010,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_seopress_titles_title":"","_seopress_titles_desc":"","_seopress_robots_index":"","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"both","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":301,"_seopress_analysis_target_kw":"Hrvatska,nekretninski projekti Hrvatska,razvojni projekti Hrvatska,prostorno planiranje Hrvatska,Zakon o prostornom ure\u0111enju,Zakon o gradnji,hotelski projekti Hrvatska,turisti\u010dki projekti Hrvatska,dozvole za gradnju Hrvatska,lokacijske dozvole Hrvatska,imovinsko\u2011pravni odnosi,zemlji\u0161noknji\u017eni status,feasibility studije Hrvatska,due diligence Hrvatska,strani ulaga\u010di Hrvatska,SPV strukture,jadranski razvojni projekti,hotel i resort ulaganja Hrvatska,prihodovne nekretnine Hrvatska","_seopress_news_disabled":"","_seopress_video_disabled":"","_seopress_video":[],"_seopress_pro_schemas_manual":[{"_seopress_pro_rich_snippets_type":"articles","_seopress_pro_rich_snippets_article_type":"Article","_seopress_pro_rich_snippets_article_title":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_desc":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_author":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_img":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_img_width":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_img_height":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_coverage_start_date":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_coverage_start_time":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_coverage_end_date":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_coverage_end_time":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_speakable_css_selector":""}],"_seopress_pro_rich_snippets_disable_all":"","_seopress_pro_rich_snippets_disable":[],"_seopress_pro_schemas":[],"rs_blank_template":"","rs_page_bg_color":"","slide_template_v7":"","inline_featured_image":false,"footnotes":""},"class_list":["post-20001","page","type-page","status-publish","has-post-thumbnail","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/20001","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20001"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/20001\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20010"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20001"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}