Novi Zakon o prostornom ure\u0111enju mijenja osnovna pravila igre za sve sudionike na tr\u017ei\u0161tu nekretnina \u2013 od dr\u017eave i JLS\u2011ova do developera, financijskih institucija i lokalnih zajednica. U nastavku je sa\u017eet pregled klju\u010dnih promjena, rizika i prilika iz perspektive investitora i projektnog razvoja, koji mo\u017ee poslu\u017eiti kao osnovni okvir za daljnju razradu konkretnih projekata i ugovornih odnosa.<\/p>\n
Novi Zakon o prostornom ure\u0111enju (dio tzv. \u201eBa\u010di\u0107evih zakona\u201c) predstavlja radikalnu reformu sustava: s jedne strane donosi visoku razinu digitalizacije i ubrzanja procedura, a s druge ozbiljne rizike centralizacije, pravne nesigurnosti i ja\u010danja investitorskog pritiska na prostor.
\nKlju\u010dne novosti i deklarirane prednosti
\nZakon stupa na snagu 1. 1. 2026. zajedno s novim zakonima o gradnji i energetskoj u\u010dinkovitosti u zgradarstvu.
\nUvodi se potpuna digitalizacija: prostorni planovi izra\u0111uju se i vode u standardiziranom digitalnom obliku (ePlanovi), povezani su s eDozvolama i drugim registarskim sustavima.
\nCilj je znatno skratiti rokove za izdavanje dozvola (npr. obiteljske ku\u0107e u roku oko 30 dana), uz ja\u010du standardizaciju dokumentacije.
\nVra\u0107a se institut urbane komasacije \u2013 omogu\u0107uje se objedinjavanje i preure\u0111enje zemlji\u0161ta u urbanim urbanim cjelinama, uz prag od 50% + 1 vlasnik za pokretanje.
\nOgrani\u010dava se \u0161irenje gra\u0111evinskih podru\u010dja dok unutar postoje\u0107ih zona postoje neure\u0111ene i infrastrukturno neopremljene povr\u0161ine, \u010dime se \u017eeli potaknuti \u201eunutarnji razvoj\u201c naselja.
\nU segmentu turizma ja\u010da se kontrola: gotovo potpuna zabrana eta\u017eiranja turisti\u010dkih gra\u0111evina (uz iznimke), preciznija pravila za mobilne ku\u0107ice i udaljenosti od obale.
\nUvode se obveza plana odr\u017eavanja zgrada i poticanje BIM modeliranja u projektiranju.
\nPozitivno za sustav: digitalizacija, transparentnost statusa postupaka, bolja koordinacija podataka i potencijalno manje administrativne arbitrarnosti, uz racionalnije kori\u0161tenje postoje\u0107ih gra\u0111evinskih podru\u010dja.
\nStrukturni rizici i kritike
\nStru\u010dna i dio politi\u010dke javnosti iznose vrlo o\u0161tre primjedbe, usredoto\u010dene na tri skupine rizika.<\/p>\n
Pravni i planski rizici
\nU predvi\u0111enim rokovima treba donijeti vi\u0161e od 3500 novih prostornih planova, pri \u010demu postoje\u0107i (uklju\u010duju\u0107i \u201eplanove nove generacije\u201c) prestaju va\u017eiti; struka taj target smatra nerealnim i upozorava na opasnost pravnog vakuuma i \u201eprostornog kaosa\u201c.
\nU tranzicijskom razdoblju nastaje visok stupanj neizvjesnosti: investitori, banke i JLS te\u0161ko mogu predvidjeti koji \u0107e plan vrijediti u trenutku izdavanja dozvola i kako \u0107e se tuma\u010diti nova pravila.
\nZa odre\u0111ene tipove zahvata (npr. energetski, priu\u0161tivo stanovanje) zakon omogu\u0107uje odlu\u010divanje i mimo va\u017ee\u0107ih planova, \u0161to naru\u0161ava hijerarhiju prostornog planiranja i ote\u017eava pravnu za\u0161titu susjeda.<\/p>\n<\/li>\n
Centralizacija i slabljenje lokalne samouprave
\nHrvatska komora arhitekata i udruge arhitekata eksplicitno isti\u010du \u201eslabljenje nadle\u017enosti lokalne i regionalne samouprave\u201c, jer se klju\u010dne poluge odlu\u010divanja o prostoru premje\u0161taju na dr\u017eavnu razinu.
\nProjekti od posebnog interesa (energetika, priu\u0161tivo stanovanje i dr.) mogu se provoditi ubrzanim procedurama, fakti\u010dno reduciraju\u0107i ulogu gradskih\/op\u0107inskih vije\u0107a i lokalnih javnih rasprava.
\nO\u010dekuju se \u010de\u0161\u0107i sukobi izme\u0111u lokalne politike i centralne vlasti \/ investitora, uz pove\u0107anje broja upravnih sporova i potencijalnih ustavnih inicijativa.<\/p>\n<\/li>\n
\u201eInvestitorski urbanizam\u201c i fragmentacija prostora
\nKriti\u010dari govore o legalizaciji \u201einvestitorskog urbanizma\u201c: investitor s pismom namjere mo\u017ee sna\u017eno potaknuti dono\u0161enje ili izmjenu UPU-a za svoj projekt u kratkom roku, dok cjelovito planiranje naselja ostaje u drugom planu.
\nUloga urbanisti\u010dkog projekta i urbane komasacije mo\u017ee se svesti na servis pojedina\u010dnih zahvata, umjesto na alat za strate\u0161ko oblikovanje grada; to vodi fragmentiranom razvoju i slabijoj integraciji javnih sadr\u017eaja.
\nStruka upozorava da se na taj na\u010din degradira tradicija planiranja javnih funkcija (\u0161kole, vrti\u0107i, parkovi, prometna mre\u017ea) i da prostor postaje niz \u201eoto\u010di\u0107a\u201c privatnih interesa.
\nDru\u0161tveni i okoli\u0161ni rizici
\nDio stru\u010dne i aktivisti\u010dke scene govori o \u201erasprodaji prostora\u201c i slabljenju shva\u0107anja prostora kao ustavne kategorije od op\u0107eg interesa, jer se omogu\u0107uje gradnja i protivno postoje\u0107im planovima.
\nPoseban je pritisak na obalu te na poljoprivredna i \u0161umska zemlji\u0161ta, osobito zbog energetskih i turisti\u010dkih projekata koji mogu koristiti ubrzane procedure i nadskakati lokalne planove.
\nDugoro\u010dno postoji rizik prostorne i socijalne stratifikacije: \u201eenergetsko\u2011turisti\u010dke\u201c zone visoke profitabilnosti naspram stambenih podru\u010dja sa slabom infrastrukturom i manjkom javnih sadr\u017eaja.
\nOperativne implikacije za developere i JLS
\nZa developere ovo zna\u010di pove\u0107anu potrebu za kontrolom rizika i fleksibilnim strukturiranjem projekata.
\nTe\u0161ko je to\u010dno predvidjeti ho\u0107e li projekt tijekom procedure \u201eupasti\u201c pod stari ili novi plan, pa raste rizik da studije izvodljivosti, urbanisti\u010dke podloge i financijski modeli budu ra\u0111eni po pravilima koja se usred procesa mijenjaju.
\nFinancijske institucije \u0107e vjerojatno tra\u017eiti ja\u010di pravni i urbanisti\u010dki due diligence, konzervativnije pretpostavke o rokovima dozvola i ve\u0107e ugra\u0111ene rezerve za ka\u0161njenja i sporove.
\nJLS dobivaju ogroman operativni teret izrade planova u kratkom roku, ali istodobno gube dio strate\u0161ke kontrole; u obalnim gradovima poput Dubrovnika to se spaja s jakim pritiskom javnosti, \u0161to pove\u0107ava reputacijski i politi\u010dki rizik projekata.
\nIstovremeno, ubrzane procedure, digitalizacija i instituti poput urbane komasacije objektivno otvaraju i nove prilike onome tko zna dobro upravljati rizicima, pregovarati s JLS\u2011om i na vrijeme uklju\u010diti struku (urbaniste, arhitekte, pravnike).<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Novi Zakon o prostornom ure\u0111enju mijenja osnovna pravila igre za sve sudionike na tr\u017ei\u0161tu nekretnina \u2013 od dr\u017eave i JLS\u2011ova do developera, financijskih institucija i lokalnih zajednica. U nastavku je sa\u017eet pregled klju\u010dnih promjena, rizika i prilika iz perspektive investitora i projektnog razvoja, koji mo\u017ee poslu\u017eiti kao osnovni okvir za daljnju razradu konkretnih projekata i ugovornih odnosa. Novi Zakon o prostornom ure\u0111enju (dio tzv. …<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":20484,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_seopress_titles_title":"Novi Zakon o prostornom ure\u0111enju 2026 \u2013 prilike i rizici za investitore i JLS","_seopress_titles_desc":"Analiza novog Zakona o prostornom ure\u0111enju: digitalizacija, ubrzanje dozvola, urbana komasacija te klju\u010dni pravni, politi\u010dki i okoli\u0161ni rizici za developere, banke i lokalnu samoupravu.","_seopress_robots_index":"","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"none","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"both","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":301,"_seopress_analysis_target_kw":"novi Zakon o prostornom ure\u0111enju,Ba\u010di\u0107evi zakoni,prostorno planiranje Hrvatska,urbana komasacija,digitalizacija ePlanovi,eDozvole,investitori nekretnine Hrvatska,pravna nesigurnost,centralizacija,lokalna samouprava,investitorski urbanizam,Dubrovnik prostorno ure\u0111enje","_seopress_news_disabled":"","_seopress_video_disabled":"","_seopress_video":[],"_seopress_pro_schemas_manual":[{"_seopress_pro_rich_snippets_type":"articles","_seopress_pro_rich_snippets_article_type":"Article","_seopress_pro_rich_snippets_article_title":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_desc":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_author":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_img":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_img_width":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_img_height":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_coverage_start_date":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_coverage_start_time":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_coverage_end_date":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_coverage_end_time":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_speakable_css_selector":""}],"_seopress_pro_rich_snippets_disable_all":"1","_seopress_pro_rich_snippets_disable":[],"_seopress_pro_schemas":{"19774":{"rich_snippets_lb":{"opening_hours":[{"am":{"start":{"hours":"0","mins":"0"},"end":{"hours":"0","mins":"0"}},"pm":{"start":{"hours":"0","mins":"0"},"end":{"hours":"0","mins":"0"}}},{"am":{"start":{"hours":"0","mins":"0"},"end":{"hours":"0","mins":"0"}},"pm":{"start":{"hours":"0","mins":"0"},"end":{"hours":"0","mins":"0"}}},{"am":{"start":{"hours":"0","mins":"0"},"end":{"hours":"0","mins":"0"}},"pm":{"start":{"hours":"0","mins":"0"},"end":{"hours":"0","mins":"0"}}},{"am":{"start":{"hours":"0","mins":"0"},"end":{"hours":"0","mins":"0"}},"pm":{"start":{"hours":"0","mins":"0"},"end":{"hours":"0","mins":"0"}}},{"am":{"start":{"hours":"0","mins":"0"},"end":{"hours":"0","mins":"0"}},"pm":{"start":{"hours":"0","mins":"0"},"end":{"hours":"0","mins":"0"}}},{"am":{"start":{"hours":"0","mins":"0"},"end":{"hours":"0","mins":"0"}},"pm":{"start":{"hours":"0","mins":"0"},"end":{"hours":"0","mins":"0"}}},{"am":{"start":{"hours":"0","mins":"0"},"end":{"hours":"0","mins":"0"}},"pm":{"start":{"hours":"0","mins":"0"},"end":{"hours":"0","mins":"0"}}}]}}},"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"categories":[127],"tags":[],"class_list":["post-20483","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-development"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20483","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20483"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/20483\/revisions"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/20484"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20483"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=20483"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/estate.com.hr\/hr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=20483"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}