Nuova Legge croata sulla pianificazione territoriale
La nuova Legge sulla pianificazione territoriale (parte delle cosiddette “leggi Bačić”) rappresenta una riforma radicale del sistema: da un lato porta un alto livello di digitalizzazione e di accelerazione delle procedure, dall’altro comporta seri rischi di centralizzazione, incertezza giuridica e aumento della pressione degli investitori sul territorio.
Principali novità e vantaggi dichiarati
La legge entra in vigore il 1º gennaio 2026 insieme alla nuova Legge sull’edilizia e alla Legge sull’efficienza energetica degli edifici.mpgi.
Viene introdotta una digitalizzazione completa: i piani territoriali sono redatti e gestiti in formato digitale standardizzato (ePlanovi) e collegati al sistema eDozvola e ad altri registri.
L’obiettivo è ridurre in modo significativo i tempi per il rilascio dei permessi (ad esempio case unifamiliari in circa 30 giorni), con una maggiore standardizzazione della documentazione.
Viene reintrodotto l’istituto della ricomposizione urbana dei terreni, che consente l’accorpamento e la riorganizzazione delle particelle nelle aree urbane, con una soglia del 50% + 1 proprietario per avviare il procedimento.
Si limita l’espansione delle zone edificabili fintanto che all’interno delle zone esistenti esistono aree non edificate e prive di infrastrutture, per favorire lo “sviluppo interno” degli insediamenti.
Nel settore del turismo si rafforza il controllo: quasi totale divieto di condominio nelle strutture turistiche (con eccezioni), regole più precise per le case mobili e le distanze dalla costa.
Si introducono l’obbligo del piano di manutenzione degli edifici e la promozione della progettazione tramite modellazione BIM.
Aspetti positivi per il sistema: digitalizzazione, maggiore trasparenza sullo stato dei procedimenti, migliore coordinamento dei dati e potenzialmente minore arbitrarietà amministrativa, con un uso più razionale delle aree edificabili esistenti.
Rischi strutturali e critiche
Gli esperti e parte della classe politica esprimono critiche molto dure, concentrate su tre gruppi di rischi.
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Rischi giuridici e di pianificazione
Nei termini previsti occorre adottare oltre 3.500 nuovi piani territoriali, mentre quelli esistenti (compresi i “piani di nuova generazione”) cessano di avere validità; il mondo professionale considera questo obiettivo irrealistico e avverte del rischio di un vuoto normativo e di un “caos territoriale”.
Nel periodo di transizione si crea un alto grado di incertezza: investitori, banche ed enti locali faticano a prevedere quale piano sarà in vigore al momento del rilascio dei permessi e come verranno interpretate le nuove regole.
Per alcuni tipi di intervento (ad es. progetti energetici, alloggi a prezzi accessibili) la legge consente decisioni anche in contrasto con i piani vigenti, indebolendo la gerarchia della pianificazione e rendendo più difficile la tutela giuridica dei vicini. -
Centralizzazione e indebolimento degli enti locali
La Camera croata degli architetti e le associazioni professionali sottolineano esplicitamente “l’indebolimento delle competenze degli enti locali e regionali”, poiché le leve decisive in materia di territorio si spostano al livello statale.
I progetti di speciale interesse (energia, alloggi a prezzi accessibili ecc.) possono essere realizzati con procedure accelerate, riducendo di fatto il ruolo dei consigli comunali/municipali e dei dibattiti pubblici locali.
Ci si attendono conflitti più frequenti tra politica locale e governo centrale / investitori, con un aumento del contenzioso amministrativo e di possibili ricorsi costituzionali. -
“Urbanistica degli investitori” e frammentazione dello spazio
I critici parlano di una legalizzazione dell’“urbanistica guidata dagli investitori”: un investitore con una lettera d’intenti può spingere con forza per l’adozione o la modifica di un piano attuativo per il proprio progetto in tempi brevi, mentre la pianificazione complessiva dell’insediamento rimane in secondo piano.
Il ruolo del progetto urbanistico e della ricomposizione urbana dei terreni rischia di ridursi a mero servizio per singoli interventi, invece che a strumento di pianificazione strategica della città; ciò porta a uno sviluppo frammentato ed a una minore integrazione dei servizi pubblici.
Gli esperti avvertono che in questo modo si degrada la tradizione di pianificazione delle funzioni pubbliche (scuole, asili, parchi, rete viaria) e il territorio diventa una serie di “isole” di interessi privati.
Rischi sociali e ambientali
Parte del mondo professionale e attivista parla di “svendita del territorio” e di indebolimento del concetto di territorio come categoria costituzionale di interesse generale, poiché si possono consentire costruzioni anche in contrasto con i piani esistenti.
C’è una pressione particolare sulla costa e sui terreni agricoli e boschivi, soprattutto per progetti energetici e turistici che possono utilizzare procedure accelerate e aggirare i piani locali.
Nel lungo periodo esiste il rischio di stratificazione territoriale e sociale: zone “energetico‑turistiche” ad alta redditività contrapposte a quartieri residenziali con infrastrutture deboli e carenza di servizi pubblici.
Implicazioni operative per sviluppatori ed enti locali
Per sviluppatori e consulenti ciò significa una maggiore esigenza di controllo dei rischi e una strutturazione flessibile dei progetti.
È difficile prevedere se un progetto, durante il procedimento, ricadrà sotto il vecchio o il nuovo piano, il che aumenta il rischio che studi di fattibilità, basi urbanistiche e modelli finanziari siano elaborati secondo regole che poi cambiano in itinere.
Le istituzioni finanziarie probabilmente chiederanno due diligence legale e urbanistica più approfondita, ipotesi più conservative sui tempi di rilascio dei permessi e margini maggiori per ritardi e contenziosi.
Gli enti locali devono affrontare un enorme carico operativo nella redazione dei piani in tempi brevi, mentre al contempo perdono parte del controllo strategico; nelle città costiere come Dubrovnik ciò si combina con una forte pressione dell’opinione pubblica, aumentando il rischio reputazionale e politico dei progetti.
Allo stesso tempo, le procedure accelerate, la digitalizzazione e strumenti come la ricomposizione urbana aprono oggettivamente nuove opportunità per chi sa gestire bene i rischi, negoziare con gli enti locali e coinvolgere tempestivamente gli esperti (urbanisti, architetti, giuristi).
