In Italia lo sviluppo immobiliare \u00e8 la combinazione di tre elementi: la pianificazione urbanistica, lo stato giuridico dell\u2019immobile risultante da Catasto e Conservatoria, e una serie di titoli abilitativi che dipendono dal tipo di intervento.<\/p>\n
L\u2019urbanistica \u00e8 gerarchica:
\ni piani regionali e provinciali (Regione, Provincia) definiscono il quadro strategico, la tutela del paesaggio e le infrastrutture;
\nil piano comunale generale (Piano Regolatore Generale, PRG \u2013 oggi spesso chiamato Piano di Governo del Territorio o Piano Strutturale, a seconda della regione) definisce destinazioni d\u2019uso, zone come residenziale, turistico\u2011ricettiva o produttiva, indici edificatori e altezze;
\ni piani attuativi, i piani particolareggiati e i piani di lottizzazione stabiliscono in modo molto concreto cosa pu\u00f2 essere realizzato in una determinata area: sagoma, viabilit\u00e0, spazi verdi, numero di unit\u00e0 e infrastrutture obbligatorie.<\/p>\n
Per un investitore serio, il primo passo \u00e8 sempre un \u201curbanistic check\u201d:
\nin quale zona ricade il terreno;
\nquali sono gli indici applicabili, compresi quelli di edificabilit\u00e0 e copertura;
\nse esiste gi\u00e0 un piano attuativo o se deve essere predisposto;
\ne se vi sono vincoli particolari, come paesaggio, fascia costiera, beni culturali o rischio idrogeologico.<\/p>\n
Senza una risposta chiara a queste domande non esiste un progetto reale, perch\u00e9 i successivi titoli edilizi si fondano soltanto su ci\u00f2 che il piano urbanistico gi\u00e0 consente.<\/p>\n
A differenza della Croazia, il sistema italiano \u00e8 separato:
\nil Catasto \u00e8 il registro catastale, con particelle, superfici, destinazioni e classificazione ai fini fiscali;
\nla Conservatoria o Registro Immobiliare contiene invece i titoli giuridici, le ipoteche, le servit\u00f9 e le annotazioni.<\/p>\n
Una due diligence classica comprende quindi:
\nla verifica della propriet\u00e0, delle ipoteche e dei diritti di terzi;
\nil confronto tra dati catastali e titoli trascritti per individuare differenze di superficie, vecchie trascrizioni o incoerenze;
\ne la verifica dell\u2019eventuale abusivismo edilizio, cio\u00e8 opere realizzate senza il corretto titolo edilizio. Questo aspetto \u00e8 particolarmente importante perch\u00e9 le banche italiane e gli investitori professionali non accettano normalmente irregolarit\u00e0 edilizie.<\/p>\n
Le parti abusive richiedono spesso una regolarizzazione, cio\u00e8 una sanatoria edilizia, prima che si possa procedere con un investimento strutturato.<\/p>\n
Il sistema dei titoli abilitativi varia a seconda del tipo di intervento: Per un hotel, un resort o un progetto residenziale di maggiori dimensioni \u00e8 quasi sempre necessario il Permesso di Costruire e, a fine lavori, l\u2019agibilit\u00e0.<\/p>\n La procedura pu\u00f2 essere descritta cos\u00ec:<\/p>\n Pre\u2011feasibility e verifica urbanistica<\/strong> Verifica legale e struttura preliminare dell\u2019operazione<\/strong> Dialogo urbanistico con il Comune<\/strong> Progetto preliminare e progetto definitivo<\/strong> Domanda di Permesso di Costruire<\/strong> Lavori e direzione<\/strong> Agibilit\u00e0 e aggiornamento dei registri<\/strong> Per hotel e resort, oltre alle questioni edilizie ordinarie, sono particolarmente rilevanti: Per i modelli condo e mixed\u2011use, con vendita di singole unit\u00e0 e gestione comune, bisogna prestare attenzione al frazionamento, alle regole condominiali e alla conformit\u00e0 con la normativa consumeristica e di investimento.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" In Italia lo sviluppo immobiliare \u00e8 la combinazione di tre elementi: la pianificazione urbanistica, lo stato giuridico dell\u2019immobile risultante da Catasto e Conservatoria, e una serie di titoli abilitativi che dipendono dal tipo di intervento. 1. Piani urbanistici \u2013 dove si pu\u00f2 realmente costruire L\u2019urbanistica \u00e8 gerarchica: i piani regionali e provinciali (Regione, Provincia) definiscono il quadro strategico, la tutela del paesaggio e le …<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":{"_seopress_titles_title":"","_seopress_titles_desc":"","_seopress_robots_index":"","_seopress_robots_follow":"","_seopress_robots_imageindex":"","_seopress_robots_snippet":"","_seopress_robots_primary_cat":"","_seopress_robots_breadcrumbs":"","_seopress_robots_freeze_modified_date":"","_seopress_robots_custom_modified_date":"","_seopress_robots_canonical":"","_seopress_social_fb_title":"","_seopress_social_fb_desc":"","_seopress_social_fb_img":"","_seopress_social_fb_img_attachment_id":0,"_seopress_social_fb_img_width":0,"_seopress_social_fb_img_height":0,"_seopress_social_twitter_title":"","_seopress_social_twitter_desc":"","_seopress_social_twitter_img":"","_seopress_social_twitter_img_attachment_id":0,"_seopress_social_twitter_img_width":0,"_seopress_social_twitter_img_height":0,"_seopress_redirections_value":"","_seopress_redirections_enabled":"","_seopress_redirections_enabled_regex":"","_seopress_redirections_logged_status":"both","_seopress_redirections_param":"","_seopress_redirections_type":301,"_seopress_analysis_target_kw":"immobili in Italia,progetti di sviluppo in Italia,urbanistica Italia,pianificazione urbanistica Italia,Piano Regolatore Generale,piani attuativi,permessi di costruire Italia,Permesso di Costruire,CILA,SCIA,agibilit\u00e0,Catasto,Conservatoria,due diligence immobiliare Italia,progetti alberghieri Italia,sviluppo turistico Italia,resort in Italia,sviluppo costiero Italia,verifica urbanistica Italia,verifica catastale Italia,controllo titolarit\u00e0 immobile Italia,sviluppo mixed-use Italia,immobili a reddito Italia","_seopress_news_disabled":"","_seopress_video_disabled":"","_seopress_video":[],"_seopress_pro_schemas_manual":[{"_seopress_pro_rich_snippets_type":"articles","_seopress_pro_rich_snippets_article_type":"Article","_seopress_pro_rich_snippets_article_title":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_desc":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_author":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_img":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_img_width":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_img_height":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_coverage_start_date":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_coverage_start_time":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_coverage_end_date":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_coverage_end_time":"","_seopress_pro_rich_snippets_article_speakable_css_selector":""}],"_seopress_pro_rich_snippets_disable_all":"","_seopress_pro_rich_snippets_disable":[],"_seopress_pro_schemas":[],"inline_featured_image":false,"footnotes":""},"class_list":["post-20018","page","type-page","status-publish","hentry"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/estate.com.hr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/20018","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/estate.com.hr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/estate.com.hr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/estate.com.hr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/estate.com.hr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=20018"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/estate.com.hr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/pages\/20018\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/estate.com.hr\/it\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=20018"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\nCIL \/ CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) per lavori interni pi\u00f9 semplici, senza impatto strutturale, come adattamenti e impianti;
\nSCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attivit\u00e0) per interventi in cui un tecnico abilitato assevera la conformit\u00e0 e i lavori possono iniziare subito o dopo un breve termine;
\nPermesso di Costruire per nuove costruzioni, ristrutturazioni rilevanti, aumento di volume o cambio di destinazione d\u2019uso;
\nAgibilit\u00e0 come titolo che conferma che l\u2019immobile \u00e8 stato realizzato in conformit\u00e0 al progetto approvato e alle norme di sicurezza, igiene ed efficienza energetica.biblus.<\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n4. Procedura tipica per un progetto<\/h3>\n
\n
\nAnalisi dei piani, dei vincoli, degli accessi e delle infrastrutture; primo controllo della compatibilit\u00e0 tra il programma desiderato, come numero di camere, superficie e altezza, e i parametri consentiti.<\/p>\n<\/li>\n
\nControllo del titolo in Conservatoria, analisi catastale, individuazione di eventuali parti abusive, definizione della struttura SPV, modalit\u00e0 di acquisizione come asset deal o share deal, e condizioni per firmare LOI o SPA.<\/p>\n<\/li>\n
\nPer i progetti di maggiori dimensioni \u00e8 frequente un incontro preliminare con l\u2019Ufficio Tecnico o Urbanistica, durante il quale il concept viene presentato in via informale e si verifica l\u2019orientamento del Comune: se sostiene il progetto alberghiero o resort, se richiede infrastrutture pubbliche aggiuntive come strade, parcheggi o spazi pubblici, e se occorre un piano attuativo specifico.<\/p>\n<\/li>\n
\nRedazione del concept architettonico e poi del progetto pi\u00f9 dettagliato, in conformit\u00e0 alle norme tecniche italiane in materia di strutture, impianti, prevenzione incendi, accessibilit\u00e0 ed efficienza energetica. In questa fase intervengono i consulenti specialistici.<\/p>\n<\/li>\n
\nAl Comune viene presentata la documentazione completa: progetto, studi di supporto come studi paesaggistici e schemi parcheggi, prova della titolarit\u00e0 e dei consensi, oltre al pagamento degli oneri di urbanizzazione e del contributo di costruzione. Il Comune svolge la verifica tecnica e giuridica, pu\u00f2 chiedere integrazioni e infine approva o respinge il progetto con provvedimento formale.<\/p>\n<\/li>\n
\nDopo il rilascio del permesso e la scadenza degli eventuali termini di impugnazione, iniziano i lavori. Il progettista responsabile e il direttore dei lavori vigilano sulla conformit\u00e0 dell\u2019esecuzione rispetto al progetto approvato e alle condizioni del titolo edilizio.<\/p>\n<\/li>\n
\nA fine lavori si presenta la documentazione per l\u2019agibilit\u00e0; viene verificato che quanto realizzato corrisponda a quanto approvato e che impianti, sicurezza e requisiti igienico\u2011sanitari siano conformi. Lo stato finale viene quindi aggiornato in Catasto e, se necessario, in Conservatoria.<\/p>\n<\/li>\n<\/ol>\n5. Aspetti specifici per hotel e progetti turistici<\/h3>\n
\nla classificazione e la tipologia, come albergo, residenza turistico\u2011alberghiera o aparthotel;
\ni requisiti per ristoranti, bar, wellness e spazi congressuali, inclusi profili sanitari, HACCP e prevenzione incendi;
\ne i rapporti con l\u2019operatore, come management agreement, locazione o franchising, e il loro inserimento nel quadro giuridico e nelle aspettative delle banche.biblus.<\/span><\/span><\/span><\/span><\/span><\/p>\n