In Albania lo sviluppo immobiliare poggia su tre livelli:
documenti di pianificazione territoriale e urbanistica,
stato giuridico dell’immobile (proprietà, catasto, diritto di edificare/sviluppare)
e un insieme di permessi e autorizzazioni che dipendono dal tipo e dalla dimensione del progetto.
Il quadro principale è la Legge n. 107/2014 “On Territory Planning and Development”, che disciplina gli strumenti di pianificazione e stabilisce regole e procedure per i permessi di sviluppo e di costruzione. In base a tale legge, qualsiasi intervento edilizio nel territorio della Repubblica d’Albania richiede un permesso di sviluppo e/o di costruzione, salvo poche fattispecie minori espressamente escluse. Una novità importante è il principio del prešutnog odobrenja / tacit approval: per determinate categorie di titoli, se l’autorità competente non decide entro il termine legale, una domanda completa e regolare si considera approvata, con eccezioni per i progetti ad alto rischio e quelli di competenza del Consiglio Nazionale del Territorio (KKT).
La pianificazione è gerarchica e copre l’intero territorio: documenti spaziali nazionali, piani generali e masterplan comunali e piani dettagliati/ studi urbanistici parziali che traducono il quadro strategico in regole concrete di lottizzazione, volumi, altezze, densità, traffico, spazi pubblici e infrastrutture.
Per ogni operazione seria si parte da una verifica urbanistica: strumenti vigenti sull’area, destinazione edificabile e uso consentito (residenziale, turistico, commerciale, misto, industriale), parametri di densità e altezza e presenza di regimi speciali lungo la costa, su beni culturali o aree protette.
Parallelamente si analizza lo stato giuridico e catastale del terreno: proprietà, ipoteche, gravami, mappe catastali, eventuali questioni di restituzione/privatizzazione e chiarimento del diritto di sviluppo, definito dalla legge come la possibilità giuridica di sviluppare la particella entro i limiti fissati dagli strumenti di pianificazione e dalla development permit. Per gli investitori esteri è essenziale verificare che il terreno sia correttamente registrato, privo di pretese confliggenti e di edifici abusivi da sanare o demolire.
La legge distingue tra permessi di sviluppo, che fissano le condizioni di sviluppo per l’area (uso, volumi massimi, obblighi infrastrutturali) e fungono da base per il permesso di costruire, e permessi di costruzione, che autorizzano le opere edilizie in coerenza con tali condizioni. Le procedure si svolgono tramite il sistema elettronico e‑permits, con competenza ripartita fra comuni e KKT per i progetti di maggior rilievo, inclusi numerosi hotel e resort; per i progetti standard vale il tacit approval, mentre i progetti strategici devono essere approvati espressamente.
Per un hotel o un complesso mixed‑use il flusso tipico comprende:
pre‑feasibility e verifica urbanistica del programma (camere, superfici, altezze, funzioni);
due diligence legale e definizione della struttura (asset deal, share deal, SPV, joint‑venture);
dialogo preliminare con Comune o KKT;
concept e progetto tecnico conforme alle norme albanesi su strutture, impianti, antincendio e ambiente;
domanda di permesso di sviluppo e costruzione tramite e‑permits con tutta la documentazione tecnica e gli eventuali studi ambientali;
esecuzione lavori sotto la direzione di tecnici abilitati;
permesso d’uso finale e aggiornamento dei registri catastali e immobiliari.
Per hotel e resort, oltre ai profili edilizi, vanno gestiti tipologia e classificazione della struttura, standard per camere, aree comuni, F&B, wellness e congressi, nonché licenze e autorizzazioni turistiche secondo la legge sul turismo e le sue recenti modifiche in materia di affitti brevi (appartamenti e ville destinati a locazioni turistiche). In caso contrario, il rischio è di ritardi, blocco del permesso d’uso o impossibilità di registrare l’immobile come asset alberghiero commerciale.
