V Albaniji je razvoj nepremičnin zasnovan na treh nivojih:
teritorialnih in urbanističnih načrtih,
pravnem statusu nepremičnine (lastništvo, kataster, pravica gradnje/razvoja)
ter nizu dovoljenj in soglasij, ki so odvisna od vrste in velikosti projekta.
Temeljni okvir predstavlja Zakon št. 107/2014 o planiranju in razvoju teritorija, ki ureja planske dokumente ter določa pravila in postopke za razvojna in gradbena dovoljenja. Po tem zakonu vsaka gradnja na ozemlju Republike Albanije praviloma zahteva razvojno in/ali gradbeno dovoljenje, z izjemo nekaj natančno navedenih manjših posegov. Pomembna novost je načelo molčeče odobritve: za določene kategorije dovoljenj se popolna in pravilna vloga šteje za odobreno, če organ v zakonskem roku ne odloči, razen pri visokorizičnih in strateških projektih, o katerih odloča Nacionalni svet za teritorij (KKT).
Načrtovanje je hierarhično in zajema celotno ozemlje:
državni prostorski dokumenti definirajo strateški razvoj, koridorje, zavarovana območja in sektorske politike;
splošni lokalni načrti in občinski masterplani določajo rabo zemljišč, razvojne parametre, infrastrukturna omrežja in osnovna pravila za urbana in podeželska območja;
podrobni načrti in delne urbanistične študije ta okvir prevajajo v konkretna pravila za posamezne cone – parcelacijo, tlorise, višine, gostoto, promet, javne površine in komunalno infrastrukturo.
Za resen projekt je prvi korak urbanistična preveritev: kateri planski dokumenti veljajo za parcelo, ali je zemljišče opredeljeno kot stavbno in za kakšno namembnost (stanovanjsko, turistično, komercialno, mešano, industrijsko), kakšni so parametri gostote in višine ter ali veljajo posebni režimi (obalni pas, kulturna dediščina, varstvo okolja). Brez skladnosti s prostorskimi akti projekt ni izvedljiv, saj se vsa dovoljenja naslanjajo na planski okvir.
Sočasno mora biti urejen pravni in katastrski status zemljišča: pregled lastništva, hipotek in drugih bremen, analiza katastrskih podatkov, morebitna vprašanja denacionalizacije in privatizacije ter pojasnitev pravice do razvoja, kot jo opredeljuje Zakon 107/2014. Pri tujih vlagateljih je ključno, da je zemljišče pravilno vpisano, brez spornih zahtevkov in brez nelegalne gradnje, ki bi jo bilo treba legalizirati ali odstraniti.
Zakon razlikuje med razvojnimi dovoljenji, ki določajo pogoje razvoja (raba, maksimalni volumni, obveznosti gradnje infrastrukture) in so podlaga za kasnejše gradbeno dovoljenje, ter gradbenimi dovoljenji, ki dovoljujejo konkretna dela v skladu z razvojnimi pogoji. Postopki potekajo preko elektronskega sistema e‑permits, pristojnost pa je razdeljena med občine in KKT za večje in strateške projekte, vključno s številnimi hotelskimi in resort projekti.
Tipičen potek projekta (hotel/mixed‑use) vključuje:
pre‑feasibility in preveritev planov, zoniranja, infrastrukture in dostopa;
pravni due diligence in zasnovo transakcije (asset deal, share deal, SPV, skupno vlaganje z lokalnim partnerjem);
predhodni dialog z občino ali KKT;
idejno in tehnično zasnovo skladno z albanskimi gradbenimi, konstrukcijskimi, požarnimi in okoljskimi predpisi;
vlogo za razvojno in gradbeno dovoljenje preko e‑permits z vsemi dokazili in po potrebi študijami vplivov na okolje;
gradnjo in nadzor pod vodstvom pooblaščenih inženirjev;
pridobitev uporabnega dovoljenja in posodobitev katastra ter zemljiškoknjižnih vpisov.
Pri hotelih in turističnih projektih je treba poleg splošnih gradbenih pravil obvezno urediti tipologijo in kategorizacijo nastanitve, standarde za sobe, skupne prostore, F&B, wellness in kongresne dvorane ter licenciranje turistične in gostinske dejavnosti v skladu z novo zakonodajo o turizmu in kratkoročnih najemih. Če to ni upoštevano od začetka, se poveča tveganje zamud, blokade uporabnega dovoljenja ali nezmožnosti registracije objekta kot komercialne hotelske nepremičnine.
