Novi Zakon o prostornom uređenju u Hrvatskoj
Novi Zakon o prostornom uređenju mijenja osnovna pravila igre za sve sudionike na tržištu nekretnina – od države i JLS‑ova do developera, financijskih institucija i lokalnih zajednica. U nastavku je sažet pregled ključnih promjena, rizika i prilika iz perspektive investitora i projektnog razvoja, koji može poslužiti kao osnovni okvir za daljnju razradu konkretnih projekata i ugovornih odnosa.
Novi Zakon o prostornom uređenju (dio tzv. „Bačićevih zakona“) predstavlja radikalnu reformu sustava: s jedne strane donosi visoku razinu digitalizacije i ubrzanja procedura, a s druge ozbiljne rizike centralizacije, pravne nesigurnosti i jačanja investitorskog pritiska na prostor.
Ključne novosti i deklarirane prednosti
Zakon stupa na snagu 1. 1. 2026. zajedno s novim zakonima o gradnji i energetskoj učinkovitosti u zgradarstvu.
Uvodi se potpuna digitalizacija: prostorni planovi izrađuju se i vode u standardiziranom digitalnom obliku (ePlanovi), povezani su s eDozvolama i drugim registarskim sustavima.
Cilj je znatno skratiti rokove za izdavanje dozvola (npr. obiteljske kuće u roku oko 30 dana), uz jaču standardizaciju dokumentacije.
Vraća se institut urbane komasacije – omogućuje se objedinjavanje i preuređenje zemljišta u urbanim urbanim cjelinama, uz prag od 50% + 1 vlasnik za pokretanje.
Ograničava se širenje građevinskih područja dok unutar postojećih zona postoje neuređene i infrastrukturno neopremljene površine, čime se želi potaknuti „unutarnji razvoj“ naselja.
U segmentu turizma jača se kontrola: gotovo potpuna zabrana etažiranja turističkih građevina (uz iznimke), preciznija pravila za mobilne kućice i udaljenosti od obale.
Uvode se obveza plana održavanja zgrada i poticanje BIM modeliranja u projektiranju.
Pozitivno za sustav: digitalizacija, transparentnost statusa postupaka, bolja koordinacija podataka i potencijalno manje administrativne arbitrarnosti, uz racionalnije korištenje postojećih građevinskih područja.
Strukturni rizici i kritike
Stručna i dio političke javnosti iznose vrlo oštre primjedbe, usredotočene na tri skupine rizika.
-
Pravni i planski rizici
U predviđenim rokovima treba donijeti više od 3500 novih prostornih planova, pri čemu postojeći (uključujući „planove nove generacije“) prestaju važiti; struka taj target smatra nerealnim i upozorava na opasnost pravnog vakuuma i „prostornog kaosa“.
U tranzicijskom razdoblju nastaje visok stupanj neizvjesnosti: investitori, banke i JLS teško mogu predvidjeti koji će plan vrijediti u trenutku izdavanja dozvola i kako će se tumačiti nova pravila.
Za određene tipove zahvata (npr. energetski, priuštivo stanovanje) zakon omogućuje odlučivanje i mimo važećih planova, što narušava hijerarhiju prostornog planiranja i otežava pravnu zaštitu susjeda. -
Centralizacija i slabljenje lokalne samouprave
Hrvatska komora arhitekata i udruge arhitekata eksplicitno ističu „slabljenje nadležnosti lokalne i regionalne samouprave“, jer se ključne poluge odlučivanja o prostoru premještaju na državnu razinu.
Projekti od posebnog interesa (energetika, priuštivo stanovanje i dr.) mogu se provoditi ubrzanim procedurama, faktično reducirajući ulogu gradskih/općinskih vijeća i lokalnih javnih rasprava.
Očekuju se češći sukobi između lokalne politike i centralne vlasti / investitora, uz povećanje broja upravnih sporova i potencijalnih ustavnih inicijativa. -
„Investitorski urbanizam“ i fragmentacija prostora
Kritičari govore o legalizaciji „investitorskog urbanizma“: investitor s pismom namjere može snažno potaknuti donošenje ili izmjenu UPU-a za svoj projekt u kratkom roku, dok cjelovito planiranje naselja ostaje u drugom planu.
Uloga urbanističkog projekta i urbane komasacije može se svesti na servis pojedinačnih zahvata, umjesto na alat za strateško oblikovanje grada; to vodi fragmentiranom razvoju i slabijoj integraciji javnih sadržaja.
Struka upozorava da se na taj način degradira tradicija planiranja javnih funkcija (škole, vrtići, parkovi, prometna mreža) i da prostor postaje niz „otočića“ privatnih interesa.
Društveni i okolišni rizici
Dio stručne i aktivističke scene govori o „rasprodaji prostora“ i slabljenju shvaćanja prostora kao ustavne kategorije od općeg interesa, jer se omogućuje gradnja i protivno postojećim planovima.
Poseban je pritisak na obalu te na poljoprivredna i šumska zemljišta, osobito zbog energetskih i turističkih projekata koji mogu koristiti ubrzane procedure i nadskakati lokalne planove.
Dugoročno postoji rizik prostorne i socijalne stratifikacije: „energetsko‑turističke“ zone visoke profitabilnosti naspram stambenih područja sa slabom infrastrukturom i manjkom javnih sadržaja.
Operativne implikacije za developere i JLS
Za developere ovo znači povećanu potrebu za kontrolom rizika i fleksibilnim strukturiranjem projekata.
Teško je točno predvidjeti hoće li projekt tijekom procedure „upasti“ pod stari ili novi plan, pa raste rizik da studije izvodljivosti, urbanističke podloge i financijski modeli budu rađeni po pravilima koja se usred procesa mijenjaju.
Financijske institucije će vjerojatno tražiti jači pravni i urbanistički due diligence, konzervativnije pretpostavke o rokovima dozvola i veće ugrađene rezerve za kašnjenja i sporove.
JLS dobivaju ogroman operativni teret izrade planova u kratkom roku, ali istodobno gube dio strateške kontrole; u obalnim gradovima poput Dubrovnika to se spaja s jakim pritiskom javnosti, što povećava reputacijski i politički rizik projekata.
Istovremeno, ubrzane procedure, digitalizacija i instituti poput urbane komasacije objektivno otvaraju i nove prilike onome tko zna dobro upravljati rizicima, pregovarati s JLS‑om i na vrijeme uključiti struku (urbaniste, arhitekte, pravnike).
