Detaljan opis rada u Hrvatskoj

U Hrvatskoj radimo s investitorima i developerima na cjelovitom ciklusu nekretninskih i razvojnih projekata – od pronalaženja lokacije, provjere izvodljivosti i kupnje, do ishođenja dozvola, ugovaranja partnera i kasnije prodaje ili dugoročnog držanja imovine. Fokus je na tome da se svaka odluka donosi uz jasno razumijevanje hrvatskih zakona, podzakonskih akata i lokalne prakse.

1. Početna analiza lokacije i plana

• Pregled važećih prostornih planova (županijski, gradski/općinski, urbanistički planovi uređenja) kako bi se utvrdilo što se na pojedinom zemljištu stvarno može graditi (namjena, koeficijenti izgrađenosti, visina, broj etaža, uvjeti oblikovanja).

• Provjera usklađenosti s posebnim režimima: obalni pojas, kulturna dobra, zaštita prirode, infrastrukturni koridori, pomorsko dobro, vodna područja.

• Usporedba investitorske ideje (hotel, resort, stambeni kompleks, mixed‑use, logistika) s onim što prostorni plan dopušta, uz identifikaciju odstupanja koja traže izmjene plana ili posebne dozvole.

2. Imovinsko‑pravna i zemljišnoknjižna provjera

• Detaljna analiza vlasničke strukture: izvadci iz zemljišnih knjiga, katastar, suvlasnički odnosi, tereti (založna prava, služnosti, zabilježbe sporova, pravo prvokupa).

• Usklađivanje stvarnog stanja (ograđeno, korišteno, okućnica, prilazni put) s upisanim stanjem, te identifikacija koraka potrebnih za rješavanje nesklada (parcelacija, etažiranje, usklađenje katastar–zk, dioba suvlasništva, izvlaštenja kod većih infrastrukturnih projekata).

• Analiza postojećih ugovora (kupoprodaja, najam, pravo građenja, koncesije) i njihov utjecaj na razvoj i financiranje projekta.

3. Regulatorni okvir – prostorno uređenje i gradnja

• Rad u okviru Zakona o prostornom uređenju i Zakona o gradnji (i pripadajućih pravilnika), s naglaskom na:

  • postupak ishođenja lokacijske i građevinske dozvole (ili jedinstvene dozvole, ovisno o vrsti zahvata),

  • uvjete za izradu idejnog, glavnog i izvedbenog projekta,

  • obvezne suglasnosti i posebne uvjete (vode, ceste, zaštita kulturne i prirodne baštine, zaštita od požara, zaštita okoliša),

  • postupke za veće projekte (npr. studija utjecaja na okoliš, ocjena prihvatljivosti za ekološku mrežu).

• Savjetovanje kako strukturirati projektne faze tako da je regulatorni rizik (izmjene planova, susjedski prigovori, žalbe) što bolje kontroliran.

4. Hoteli, turističko stanovanje i komercijalni projekti

• Tumačenje posebne regulative za hotele, turistička naselja, apart‑hotele, kampove i druge smještajne kapacitete (kategorizacija, minimalni tehnički uvjeti, uvjeti za ugostiteljsku djelatnost, parkirališta, komunalni priključci).

• Razlikovanje između klasičnog stambenog, turističkog i mješovitog korištenja (condo hotel, aparthotel, turistička naselja) i posljedice na planiranje, prodaju i upravljanje.

• Usklađivanje projektne koncepcije s lokalnim odlukama o komunalnom doprinosu, komunalnoj naknadi, naknadama za vodne usluge i poreznim tretmanom.

5. Strani ulagači i struktura ulaganja

• Objašnjenje mogućnosti i ograničenja za strane ulagače (kupnja direktno na fizičku/pravnu osobu, osnivanje hrvatskog društva, posebni režimi za poljoprivredno i šumsko zemljište, pomorsko dobro).

• Struktura projekata kroz SPV društva (projektne kompanije), joint‑venture ugovore, ugovore o pravu građenja, koncesije i dugoročne najmove.

• Usklađivanje projektne strukture s očekivanjima banaka, fondova i institucionalnih ulagača (kolaterali, step‑in prava, ugovori s operatorom hotela ili property managerom).

6. Feasibility, due diligence i bankabilnost

• Priprema ili koordinacija feasibility studija koje kombiniraju: prostorno‑plansku analizu, procjene troškova, tržišne ulazne parametre (cijene, ADR, occupancy, najamnine), investicijski budžet, cash‑flow projekcije, NPV i IRR.

• Pravna i regulatorna due diligence analiza s fokusom na:

  • vlasništvo i terete,

  • prostorno‑planski status,

  • važeće dozvole i potrebne nove postupke,

  • ugovorne odnose koji mogu utjecati na projekt.

• Prilagodba dokumentacije zahtjevima kreditora ili fondova kako bi projekt bio “bankable” (jasan rizik, uredno vlasništvo, uredne dozvole, realan budžet i plan izvođenja).

7. Praćenje izmjena propisa i lokalne prakse

• Kontinuirano praćenje izmjena Zakona o gradnji, Zakona o prostornom uređenju, poreznih propisa, propisa o turizmu i posebnih pravilnika koji utječu na razvoj i eksploataciju nekretnina.

• Prevođenje tih promjena u konkretne savjete: što je sada lakše/draže/nemoguće, koje prilike nastaju na obali i u priobalju, gdje treba mijenjati koncept projekta ili tajming.