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Check‑list dei rischi di progetto

Check‑list dei rischi

A. Quadro urbanistico‑legale

1. Verificare lo stato della pianificazione: piano vigente / piano in elaborazione / piano in scadenza.

2. Individuare le scadenze entro cui l’ente locale deve adottare il nuovo piano e il rischio di un “vuoto normativo”.

3. Controllare se il progetto può rientrare in un regime speciale al di fuori del piano ordinario (es. progetto di interesse speciale).

4. Analizzare la coerenza del progetto con i piani di livello superiore (nazionale, regionale, comunale).

B. Ente locale vs. Stato centrale

1. Mappare quali decisioni spettano al comune e quali può assumere lo Stato.

2. Valutare la disponibilità politica del comune a sostenere il progetto (opinione pubblica, ciclo elettorale, posizione del consiglio).

3. Anticipare il rischio di conflitto tra decisioni statali e posizione della comunità locale (proteste, ricorsi, pressione mediatica).

C. Urbanistica guidata dagli investitori e servizi pubblici

1. Capire se il progetto è un’“isola dell’investitore” o se è integrato in una rete chiara di servizi pubblici (strade, parchi, scuole).

2. Verificare se il comune ha la capacità reale di pianificare e finanziare in parallelo le infrastrutture pubbliche necessarie.

3. Valutare se i proprietari confinanti possono avere basi per impugnare i titoli (accesso, rumore, perdita di vista, ecc.).

D. Rischi sociali e ambientali

1. Individuare la sensibilità del sito (zona costiera, beni tutelati, terreno agricolo/boschivo, aree Natura o simili).

2. Controllare potenziali conflitti con i regimi di tutela ambientale e paesaggistico‑culturale.

3. Valutare il rischio reputazionale: il progetto può essere percepito come “svendita del territorio” o eccessiva turistificazione.

E. Rischi operativi e finanziari

1. Inserire nel modello scenari: permesso rapido / ritardo per modifica del piano / contenzioso amministrativo.

2. Verificare la disponibilità dei finanziatori ad assumere maggior rischio legale (due diligence aggiuntiva, DSCR più alto, periodi di preammortamento più lunghi).

3. Ripartire contrattualmente (compravendita, PPP, finanziamento) cosa accade se le regole cambiano in corso d’opera (long‑stop, recesso, adeguamento del prezzo).