Previous Next

Due diligence po novem – kontrolni seznam tveganj

Kontrolni seznam tveganj

A. Prostorski in pravni okvir

1. Preveriti status načrtovanja: veljavni načrt / načrt v pripravi / načrt, ki bo kmalu prenehal veljati.

2. Določiti roke, v katerih mora občina sprejeti nov načrt, in tveganje “prazne faze” brez jasnih pravil.

3. Preveriti, ali se projekt lahko obravnava po posebnem režimu izven rednega prostorskega načrta (npr. projekt posebnega interesa).

4. Analizirati skladnost projekta z načrti višje ravni (državni, regijski, občinski).

B. Občina proti državi

1. Mappirati, katere odločitve so v pristojnosti občine in katere lahko prevzame država.

2. Oceniti politično pripravljenost občine, da projekt podpre (javnost, volilni cikel, stališče občinskega sveta).

3. Predvideti tveganje konflikta med državnimi odločitvami in stališčem lokalne skupnosti (protesti, tožbe, medijski pritiski).

C. Investitorski urbanizem in javna oprema

1. Ugotoviti, ali je projekt izoliran “otok investitorja” ali del jasno zasnovane mreže javne opreme (ceste, parki, šole).

2. Preveriti, ali ima občina realne zmožnosti, da hkrati načrtuje in financira potrebno javno infrastrukturo.

3. Oceniti, ali bodo sosednji lastniki imeli podlago za izpodbijanje dovoljenj (dostop, hrup, izguba razgleda itd.).

D. Družbena in okoljska tveganja

1. Identificirati občutljivost lokacije (obalno območje, varovana dediščina, kmetijska/gozdna zemljišča, Natura ali podobna območja).

2. Preveriti morebitna neskladja z okoljskimi in varstvenimi režimi.

3. Oceniti ugledno tveganje: ali je projekt lahko razumljen kot “razprodaja prostora” ali pretirana turistifikacija/apartmaizacija.

E. Operativna in finančna tveganja

1. V finančni model vključiti scenarije: hitro dovoljenje / zamuda zaradi spremembe načrta / upravni spor.

2. Preveriti pripravljenost financerjev na povečano pravno tveganje (dodatni due diligence, višji DSCR, daljše obdobje mirovanja odplačil).

3. V pogodbah (prodaja, JZP, financiranje) jasno razdeliti, kaj se zgodi, če se pravila sredi postopka spremenijo (long‑stop datumi, odstop, prilagoditev cene).